ГОСРЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ НА ЛИНЕЙНЫЕ СООРУЖЕНИЯ
Государственная регистрация прав собственности на созданные линейные сооружения на основании ст. ст. 25 и 25.3 Закона о регистрации, а также признание права собственности на самовольную постройку в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) могут быть осуществлены только при наличии правоустанавливающих документов на земельный участок.
Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 28.01.2011 N Д23-299.
В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' (далее - Закон о регистрации) право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Документом, удостоверяющим выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ( ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс)).
При этом согласно ч. 3 ст. 55 Кодекса разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается в том числе на основании правоустанавливающих документов на земельный участок.
Вместе с тем ст. 25.3 Закона о регистрации установлен специальный порядок государственной регистрации права собственности на создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества, для строительства, реконструкции которых в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство. Основаниями для государственной регистрации прав на указанный объект недвижимого имущества являются декларация об объекте недвижимого имущества, а также правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества (представление правоустанавливающего документа на земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее было зарегистрировано в установленном Законом о регистрации порядке).
Таким образом, государственная регистрация прав собственности на созданные линейные сооружения на основании ст. ст. 25 и 25.3 Закона о регистрации, а также признание права собственности на самовольную постройку в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) могут быть осуществлены только при наличии правоустанавливающих документов на земельный участок.
Кроме того, право собственности на созданные без необходимых разрешительных документов линейные сооружения может быть признано в судебном порядке в силу приобретательной давности в соответствии со ст. 234 ГК.
Минэкономразвития России разработан и в установленном порядке внесен в Правительство Российской Федерации проект федерального закона ''О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием нормативно-правового регулирования сервитутов'', которым, в частности, предусматривается:
возможность осуществления строительства, ремонта, реконструкции, эксплуатации, консервации и ликвидации сооружений, являющихся собственностью обладателя публичного сервитута;
осуществление работ на условиях сервитута без изменения категории земельного участка и его разрешенного использования;
возможность получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на основании документа, подтверждающего установление публичного сервитута, наряду с иными предусмотренными Кодексом требованиями;
установление публичного сервитута без осуществления процедуры образования земельных участков и проведения связанных с этим кадастровых работ;
внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о границах действия публичного сервитута как сведений о зоне с особыми условиями использования территории, предоставляемых принявшим решение об установлении сервитута органом государственной власти или органом местного самоуправления в порядке информационного взаимодействия;
исключение требования о государственной регистрации публичного сервитута в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
По вопросу государственной регистрации прав на земельные участки, занятые многоквартирными домами, отмечаем следующее.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ ''О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации'' (далее - Закон N 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, сформированный до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса , на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Данный подход подтвержден Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-П ''По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона ''О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации'', частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова'' (далее - Постановление КС РФ).
Кроме того, Постановлением КС РФ ч. 3 ст. 16 Закона N 189-ФЗ признана не соответствующей Конституции Российской Федерации ( ст. ст. 19 (ч. 1) , 35 (ч. 1 и 2 ) и 36 ) в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
При этом согласно Постановлению КС РФ до внесения в федеральное законодательство соответствующих изменений собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления являются основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
Дополнительно сообщаем, что в настоящее время в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации внесен проект федерального закона N 455471-5 ''О внесении изменений в статью 16 Федерального закона ''О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации'' и Федеральный закон ''О государственном кадастре недвижимости'', направленный на реализацию Постановления КС РФ.
