МЕРЫ ЗАЩИТЫ ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ПРИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ОБЪЕКТА
Сделки, совершаемые по "серым схемам" по привлечению денежных средств граждан для строительства, могут быть признаны судом недействительными по иску гражданина, заключившего такую сделку, а лица, привлекавшие денежные средства по таким сделкам, могут быть привлечены к административной ответственности.
Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 03.08.2010 N Д06-2536.
В случае если разрешение на строительство объекта недвижимости получено после вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ ''Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации'' (далее - Закон о долевом строительстве), то есть после 1 апреля 2005 г., на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, распространяется Закон о долевом строительстве.
Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ ''О внесении изменений в Федеральный закон ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' и отдельные законодательные акты Российской Федерации'' (далее - Закон N 119-ФЗ) предусматриваются меры, направленные на защиту прав участников долевого строительства. Так, согласно новой редакции Закона о долевом строительстве привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве, жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных Законом о долевом строительстве. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение установленных требований, несут ответственность в соответствии со ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Кроме того, денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в целях, установленных Законом о долевом строительстве.
Однако с учетом того, что Закон N 119-ФЗ не распространяется на отношения, возникшие до его принятия, привлечь застройщика к ответственности можно только в случае нарушения требований законодательства при привлечении им средств граждан, после вступления Закона N 119-ФЗ в силу.
Кроме того, в настоящее время Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации принят в первом чтении проект федерального закона N 334201-5 ''О внесении изменения в Федеральный закон ''О несостоятельности (банкротстве)'' (в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства граждан), внесенный депутатами Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации.
Указанным законопроектом предусматривается установление особенностей банкротства застройщиков, а именно:
установление приоритетного погашения требований граждан, участников строительства, по отношению к требованиям конкурсных кредиторов и уполномоченных органов;
обеспечение равного уровня защиты интересов граждан, участников строительства, независимо от характера их требований, при этом предусматривается возможность передачи участникам строительства жилых помещений в многоквартирных домах в ходе дела о банкротстве при наличии определенных условий
введение механизма рассмотрения арбитражным судом требований граждан, участников строительства, средства которых привлекались способами, не предусмотренными Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ ''Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации'', в рамках дела о банкротстве.
