Перераспределение земельных участков осуществляется на основании соглашений между собственниками земельных участков, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом условия возникновения права частной либо государственной или муниципальной собственности на образуемые земельные участки определяются указанным соглашением.
Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 12.07.2010 N Д23-2569.
Согласно п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 129 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок определяется как объект земельных и гражданско-правовых отношений, обладающий индивидуально-определенными признаками.
В соответствии со ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
При этом не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами ( ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации).
В отношении каждой территориальной зоны устанавливаются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также их сочетания ( ст. 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, образование земельных участков осуществляется с учетом вышеуказанных требований. В случае несоблюдения одного из них (например, требования о минимальном размере) земельный участок не может быть образован.
В соответствии со ст. 25 Федерального закона 24.07.2007 N 221-ФЗ ''О государственном кадастре недвижимости'' под смежным земельным участком следует понимать земельный участок, одна из границ которого одновременно является границей или частью границы другого земельного участка.
К смежным земельным участкам применяются общие требования по образованию земельных участков.
Статьями 30 - 34 Земельного кодекса Российской Федерации установлен порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц.
В случаях если формирование земельного участка невозможно, следует руководствоваться положениями ст. 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющей порядок перераспределения земельных участков.
Пунктом 3 указанной статьи установлены случаи перераспределения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности (пользовании, владении) физических и юридических лиц, в частности, перераспределение земельных участков допускается только в следующих случаях:
перераспределения земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;
образования земельных участков для размещения объектов капитального строительства, предусмотренных п. 1 ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации.
