ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В СОБСТВЕННОСТИ СУБЪЕКТА РФ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ И ПРЕДОСТАВЛЕННОГО НА ПРАВЕ АРЕНДЫ
Подлежащая оплате арендная плата определяется не только величиной кадастровой стоимости земельного участка, но также порядком определения арендной платы за земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаемым органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления.
Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 25.01.2010 N Д06-175.
В Приложении N 1 к Постановлению Правительства Республики Хакасия от 26.12.2007 N 414 ''Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Хакасия'' значение удельного показателя кадастровой стоимости, равное 0,00 руб/кв. м, присутствует там, где на момент проведения работ по кадастровой оценке земель населенных пунктов не было земельных участков соответствующего вида разрешенного использования.
Согласно п. 3.8 Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 N П/0152, в случае если в кадастровом квартале отсутствуют земельные участки одного из видов разрешенного использования, для такого кадастрового квартала рассчитывается среднее (взвешенное по площади) значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков этого вида разрешенного использования по населенному пункту.
В связи с этим кадастровая стоимость земельного участка, предоставленного на праве аренды, была рассчитана с учетом среднего уровня кадастровой стоимости 1 кв. м земли по г. Сорску с видом разрешенного использования ''Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания''.
Относительно расчета кадастровой стоимости земельного участка от его рыночной стоимости специалисты Минэкономразвития сообщают.
В соответствии с п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости. Анализируя судебную практику по применению указанной нормы , можно отметить следующее.
Например, ФАС Волго- Вятского округа по заявлению индивидуального предпринимателя о признании незаконным отказа федерального государственного учреждения в определении кадастровой стоимости земельного участка в процентном отношении к его рыночной стоимости Постановлением от 14.01.2008 по делу N А43-1391/2007-38-54 установил, что в рассматриваемом случае рыночная стоимость не может быть применена для определения кадастровой стоимости, поскольку нормативные акты в развитие положений п. 3 ст. 66 Земельного кодекса не приняты и в законодательстве Российской Федерации не определен процент, который составляет кадастровая стоимость от рыночной.
Такие же решения были вынесены Постановлениями ФАС Северо-Западного округа от 30.08.2007 по делу N А21-7049/2006 , ФАС Северо-Кавказского округа от 18.02.2008 N Ф08-416/08-129А по делу N А32-6350/2007-11/190 и ФАС Северо-Кавказского округа от 16.04.2009 по делу N А32-3251/2008-58/54.
В то же время Арбитражный суд Краснодарского края, отказывая в удовлетворении заявления по делу N А32-10156/2007-33/210, исходил из невозможности применения рыночной стоимости земли при определении размеров удельных показателей ее кадастровой стоимости, поскольку каких-либо нормативных актов в развитие п. 3 ст. 66 Кодекса не принято, в действующем законодательстве не определено процентное отношение кадастровой стоимости земельного участка к его рыночной стоимости, а заявитель не указал, каким нормативным актом установлено абсолютное тождество кадастровой и рыночной стоимости.
Впоследствии в своем Решении ФАС Северо-Кавказского округа от 11.03.2008 N Ф08-992/08 по делу N А32-10156/2007-33/210 отметил, что в соответствии с п. 3 ст. 66 Кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости. Данная норма , по мнению суда, не является отсылочной и имеет непосредственное действие.
Таким образом, Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 11.03.2008 N Ф08-992/08 по делу N А32-10156/2007-33/210 отменено Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.11.2007 по данному делу и дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
ФАС Западно-Сибирского округа Постановлением от 14.08.2008 N Ф04-4981/2008(9836-А45-23) по делу N А45-18919/2006-16/479 удовлетворил иск о признании недействительным постановления об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений, отклонив довод управления о невозможности применения п. 3 ст. 66 Кодекса, в связи с отсутствием нормативно-правового акта, устанавливающего процент от рыночной стоимости, поскольку п. 3 указанной нормы права не отменен, отсылочным не является, имеет прямое действие на территории Российской Федерации.
Таким образом, исходя из судебной практики правоприменение п. 3 ст. 66 Кодекса на сегодняшний день неоднозначно.
В настоящее время Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации принят в первом чтении проект федерального закона N 445126-4 ''О внесении изменений в Федеральный закон ''Об оценочной деятельности в Российской Федерации'' и другие законодательные акты Российской Федерации'' (далее - законопроект), устанавливающий в том числе порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) лицами, права и обязанности которых затрагивают результаты определения кадастровой стоимости. Законопроектом предполагается определить, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости в отчете об оценке, комиссия принимает решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Минэкономразвития России разработан проект поправок Правительства Российской Федерации к законопроекту, которыми в том числе предполагается изложить п. 3 ст. 66 Кодекса в следующей редакции: ''В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости''.
В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления с учетом соблюдения следующих Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582:
принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования;
принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;
принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;
принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;
принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога.
