ПОГАШЕНИЕ РЕГИСТРАЦИОННОЙ ЗАПИСИ ОБ ИПОТЕКЕ В СИЛУ ЗАКОНА НА ПОМЕЩЕНИЯ, РАСПОЛОЖЕННЫЕ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ
Действующее законодательство связывает погашение регистрационной записи об ипотеке в силу закона не с моментом исполнения основного обязательства, а подачей соответствующего заявления на совершение регистрационного действия, а также представлением в регистрирующий орган передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства, на основании которых при условии положительного заключения правовой экспертизы осуществляется государственная регистрация прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.
Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 21.04.2010 N Д23-1458.
В соответствии с ч. 3 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ ''Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации'' (далее - Закон N 214-ФЗ) при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения, если иное не предусмотрено Законом N 214-ФЗ.
При этом в соответствии со ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Статьей 12 Закона N 214-ФЗ установлено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Между тем согласно ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ ''Об ипотеке (залоге недвижимости) '', если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
Пунктом 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 09.06.2005 N 82 (далее - Инструкция), установлено, что регистрационная запись об ипотеке в силу закона, залогодержателями по которой являются участники долевого строительства, содержащаяся в подразделе III-2 раздела Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, открытого на объект незавершенного строительства, в котором было зарегистрировано право собственности застройщика на данный объект, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства. Следует отметить, что Решением Верховного Суда Российской Федерации от 13.08.2007 N ГКПИ07-728 было отказано в удовлетворении заявления о признании недействующим п. 21 Инструкции.
Согласно ч. 4 ст. 16 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.
При этом, по мнению Департамента, защита прав застройщика может быть осуществлена путем включения в договор участия в долевом строительстве условия о сроках подачи участником долевого строительства документов на государственную регистрацию прав на принятое им в соответствии с подписанным передаточным актом или иным документом о передаче жилое или нежилое помещение, а также о санкциях в случае нарушения таких сроков.
