ПРАВИЛА ВЫКУПА НАХОДЯЩЕГОСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С РАСПОЛОЖЕННЫМИ НА НЕМ ЗДАНИЯМИ И СООРУЖЕНИЯМИ
В случае перехода прав на здания, строения, сооружения от лиц, ставших их собственниками в результате отчуждения из государственной или муниципальной собственности, к другим лицам, ставшим их собственниками по договору купли-продажи или в результате иных видов сделок, данные лица также будут иметь право выкупить указанные земельные участки.
Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 12.03.2010 N Д23-798.
В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами.
При этом ст. 29 Земельного кодекса установлено, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. ст. 9 , 10 и 11 Земельного кодекса.
В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432 Федеральное агентство по управлению государственным имуществом является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти по распоряжению земельными участками, находящимися в федеральной собственности. К компетенции Росимущества и его территориальных органов отнесено принятие решений, предусмотренных ст. 36 Земельного кодекса.
Приказом Минэкономразвития России от 30.10.2007 N 370 утвержден Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения (далее - Перечень). Указанным Перечнем предусмотрено представление следующих документов:
документов, удостоверяющих личность заявителя или его представителя ( п. п. 1 - 3 Перечня);
документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, для подтверждения исключительного права на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации ( п. 4 Перечня);
документов, удостоверяющих права на приобретаемый земельный участок, - выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним или копии иных документов, удостоверяющих права ( п. 5 Перечня);
кадастрового паспорта земельного участка ( п. 6 Перечня);
копий документов, подтверждающих право приобретения земельного участка на определенном праве и на установленных особых условиях ( п. 7 Перечня).
Отсутствие упоминания в п. 7 Перечня какого-либо конкретного документа обусловлено многообразием случаев переоформления прав на земельный участок и подтверждающих такие случаи документов, например:
здания, строения, сооружения находятся в собственности религиозных организаций и имеют религиозное и благотворительное назначение;
находящиеся в собственности здания, строения, сооружения возведены на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, которые были отчуждены из государственной или муниципальной собственности;
земельные участки с расположенными на них жилыми домами приобретены гражданами Российской Федерации в результате сделок, совершенных до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 N 1305-1 ''О собственности в СССР'';
и т.п.
Единственной целью п. 7 Перечня является уточнение условий переоформления прав на земельный участок.
Такие документы, как градостроительный регламент, заключение комитета экологии и природопользования об использовании земельного участка, не являются документами, которые определяют условия выкупа земельных участков.
Учитывая, что ЗАО не представлена информация о том, какие объекты недвижимости имеются у общества: отчужденные из государственной собственности или объекты недвижимости, построенные позже, выкупная цена земельного участка будет определяться двумя способами.
В первом случае применению подлежит п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ ''О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации'' (далее - Закон N 137-ФЗ), в соответствии с которым до 1 января 2010 г. действует льготный порядок определения цены выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Цена выкупа земельных участков устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:
двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;
двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
Необходимо отметить, что право на льготную цену связано с объектом недвижимости, отчужденным из государственной или муниципальной собственности. Определяющим критерием применения указанных выше цен при выкупе земельных участков является факт отчуждения здания, строения, сооружения из государственной или муниципальной собственности.
Также необходимо отметить, что используемое Законом N 137-ФЗ понятие ''отчуждение из государственной или муниципальной собственности'' шире по своему объему понятия ''приватизация государственного и муниципального имущества'', используемого Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ ''О приватизации государственного и муниципального имущества'', и предполагает любое отчуждение имущества из государственной или муниципальной собственности (путем приватизации, по решению суда и иными способами).
Во втором случае, предусматривающем выкуп земельного участка под объектами недвижимости, возведенными после предоставления земельного участка, применяется порядок расчета выкупной цены, установленный п. 2 ст. 2 Закона N 137-ФЗ. Цена выкупа устанавливается субъектами Российской Федерации в населенных пунктах с численностью населения:
свыше 3 млн человек - в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
от 500 тыс. до 3 млн человек - в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
до 500 тыс. человек, а также за пределами границ населенных пунктов - в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
Следует отметить, что в случае если объекты недвижимости возведены на земельном участке, на котором находятся объекты недвижимости, отчужденные из государственной собственности, то применению подлежит льготная ставка выкупа земельного участка.
