ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ РАЗРЕШЕННОГО ВИДА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЗ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

При изменении сведений подраздела I Единого государственного реестра в части изменения сведений о разрешенном использовании земельного участка не имеется оснований для проведения государственной регистрации прав либо оснований для отказа в проведении государственной регистрации прав.

Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 08.04.2010 N Д23-1219.

По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки ( п. 9 ст. 1 , ч. 2 и 6 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Однако в отношении земель сельскохозяйственного назначения, в том числе сельскохозяйственных угодий, градостроительный регламент, а следовательно, и разрешенное использование не устанавливается, хотя сельскохозяйственные угодья в составе земель иных категорий могут входить в состав зон сельскохозяйственного использования в соответствии с документами территориального зонирования ( ч. 9 ст. 35 и ч. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В случае если установление разрешенного использования земельного участка в соответствии с градостроительным регламентом не осуществляется, его разрешенное использование определяется правообладателем самостоятельно, без дополнительных разрешений ( п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации). Разрешенный вид использования земельного участка сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения выбирается с учетом видов использования, разрешенных в целом для категории земель сельскохозяйственного назначения ( ст. 78 Земельного кодекса Российской Федерации), в том числе собственник земельного участка вправе изменить вид разрешенного использования с ''для крестьянского (фермерского) хозяйства'' на ''для дачного строительства''.

До принятия правил землепользования и застройки, но не позднее 1 января 2012 г. решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид может быть принято главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний ( п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ ''О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации''). Указанные публичные слушания организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений ч. 3 - 10 ст. 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Следовательно, до принятия правил землепользования и застройки, но не позднее 1 января 2012 г., допустимо принятие решения об установлении такого вида разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, как ''для дачного строительства''. Также при наличии вышеназванных условий допустимо определить разрешенное использование земельного участка на основании утвержденного проекта планировки территории ( п. 5 ч. 1 ст. 4 от 29.12.2004 N 191-ФЗ Федерального закона ''О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации'').

Что касается соотношения названных правовых норм с нормами Федерального закона 15.04.1998 N 66-ФЗ ''О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан'', то требования, предъявляемые названным Законом к зонированию территории для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений ( ст. ст. 12 , 14 и 15 названного Закона), распространяются исключительно на случаи предоставления земельных участков для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства некоммерческими объединениями граждан. Таким образом, особые условия для зонирования территории для размещения вышеназванных организаций не являются препятствием для изменения разрешенного использования земельного участка, принадлежащего гражданину, на такой вид разрешенного использования, как ''для дачного строительства''. Право гражданина вести дачное хозяйство в индивидуальном порядке закреплено ст. 8 названного Закона.

Оформление состоявшегося изменения разрешенного использования в отношении земельных участков, являющихся сельскохозяйственными угодьями, может осуществляться двумя способами. Во-первых, орган местного самоуправления, принявший решение об изменении разрешенного использования земельного участка или утвердивший правила землепользования и застройки, направляет документы, подтверждающие изменение разрешенного использования земельного участка, в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия при ведении государственного кадастра недвижимости ( ч. 8 ст. 15 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ ''О государственном кадастре недвижимости'', Постановление Правительства Российской Федерации от 18.08.2008 N 618 ''Об информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости''). Во-вторых, сведения о разрешенном использовании земельного участка заинтересованный собственник земельного участка может просить включить в сведения государственного кадастра недвижимости в порядке учета изменений сведений об этом земельном участке ( ч. 3 ст. 16 , ч. 3 ст. 20 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ ''О государственном кадастре недвижимости'').

По вопросу о правомерности отказа органа регистрации прав на недвижимое имущество в осуществлении регистрации прав в связи с состоявшимся изменением разрешенного использования земельного участка.

Единый государственный реестр прав на электронных носителях является частью единой федеральной информационной системы, объединяющей государственный кадастр недвижимости на электронных носителях и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях ( п. 8 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'', ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ ''О государственном кадастре недвижимости''). Следовательно, изменение описания земельного участка, осуществленное в государственном кадастре недвижимости, уже является изменением описания земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это правило нашло свое развитие в п. 4 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'', который устанавливает, что если сведения об объекте недвижимого имущества, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, изменились, то соответствующие изменения вносятся в подраздел I Единого государственного реестра прав без заявления правообладателя и без повторной регистрации. Соответственно, при изменении сведений подраздела I Единого государственного реестра в части изменения сведений о разрешенном использовании земельного участка не имеется оснований для проведения государственной регистрации прав либо оснований для отказа в проведении государственной регистрации прав. Данные сведения должны быть внесены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в ходе взаимодействия с органом кадастрового учета. В случае нарушения взаимодействия между названными органами такие сведения могут быть внесены в Единый государственный реестр прав на основании обращения заинтересованного правообладателя земельного участка в порядке, установленном ст. 21 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' ( п. 8 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'').