РАЗЪЯСНЕН МОМЕНТ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, ЗАНЯТЫЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ
Государственная регистрация права общей долевой собственности на отдельные объекты недвижимости, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме (например, земельный участок, помещения, участвующие в гражданском обороте), может осуществляться по желанию правообладателей. Такая государственная регистрация носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер.
Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 07.04.2010 N Д23-1207.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ ''О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации'' (далее - Закон N 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, сформированный до введения в действие Кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Кодекса , на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Сведения о земельных участках, занятых многоквартирными домами, внесены в государственный земельный кадастр в рамках работ по инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках на основании утвержденных в установленном порядке материалов инвентаризации земель. Такие земельные участки, согласно ч. 1 ст. 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ ''О государственном кадастре недвижимости'', являются ранее учтенными. В этой связи датой внесения кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости в отношении таких земельных участков является 1997 г.
Исходя из смысла ст. 16 Закона N 189-ФЗ с даты постановки на государственный кадастровый учет земельный участок, занятый многоквартирным домом, принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Аналогично складывается и судебная практика ( Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 54, Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29.06.2009 по делу N А50-18469/2008-А4, Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 16.11.2009 по делу N А35-1498/09-С10). При этом дата осуществления государственного кадастрового учета изменений такого земельного участка в связи с уточнением местоположения его границ и (или) площади на дату перехода права на земельный участок не влияет.
Для перехода права к собственникам помещений в многоквартирном доме принятие каких-либо решений органами, предусмотренными ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации, не требуется.
Необходимо отметить, что согласно п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
При этом право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу закона независимо от факта государственной регистрации такого права.
Действующим законодательством не предусмотрена обязанность органа местного самоуправления по уведомлению собственников помещений в многоквартирном доме о постановке на государственный кадастровый учет земельного участка, входящего в состав общего имущества такого дома.
