РАЗЪЯСНЕНЫ НОРМЫ ЗЕМЕЛЬНОГО И ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РФ

Согласно положениям ст. 72 Конституции Российской Федерации земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. В связи с чем, по мнению Минэкономразвития России, соответствующие правила подготовки Схем могут быть определены субъектами Российской Федерации.

Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 04.02.2010 N Д23-349.

В соответствии со ст. ст. 31 , 34 , 36 Земельного кодекса Российской Федерации на орган местного самоуправления возложена обязанность утвердить и выдать заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории (далее - Схема).

При этом действующим законодательством не установлена обязанность органа местного самоуправления или заявителя осуществлять подготовку указанных Схем, а также не определены требования к подготовке Схемы, порядку ее согласования и утверждения.

Кроме того, Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрена разработка нормативных правовых актов по вопросам подготовки Схем.

Согласно Положению о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457, Росреестр не наделен полномочиями выдавать разрешения на производство инженерных изысканий. Не обладают такими полномочиями и иные органы власти.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вместе с тем при применении данного определения необходимо учитывать то обстоятельство, что объект недвижимости должен обладать оборотоспособностью. Если он представляет собой улучшение земельного участка или иного объекта недвижимости и имеет вспомогательное значение, то разрешение на строительство в соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации не требуется.

В настоящее время Минэкономразвития России прорабатываются предложения по упрощению строительства линейных объектов, в частности, об отказе от составления градостроительных планов земельных участков при размещении некоторых линейных объектов и о возможности их строительства на условиях сервитута.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, приобретают граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках.

Объект, не завершенный строительством, представляет собой иной объект прав и не является зданием, строением, сооружением, которые могут считаться таковыми с момента ввода в эксплуатацию и права на которые возникают с момента государственной регистрации ( ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации и ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, действие ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации не распространяется в отношении объектов, не завершенных строительством.

Изменение проекта планировки территории осуществляется в том же порядке, что и его принятие, то есть в порядке, установленном ст. ст. 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации, что означает необходимость проведения в этом случае публичных слушаний.

Формирование земельного участка в границах земель, определенных документацией по планировке территории, осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории ( ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ ''О государственном кадастре недвижимости'' (далее - Закон о кадастре)).

Согласно ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ ''О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации'' до приведения в соответствие с Градостроительным кодексом Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территорий, архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции объектов капитального строительства и действующих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также акты законодательства Союза ССР, действующие на территории Российской Федерации в пределах и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации, применяются постольку, поскольку они не противоречат Градостроительному кодексу Российской Федерации.

В Градостроительном кодексе Российской Федерации понятие ''целевое назначение здания'' отсутствует. Согласно Приложению N 1 к Приказу Министерства юстиции Российской Федерации от 18.02.2008 N 32 ''Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка'' в кадастровом паспорте для здания указывается один из видов назначения здания (нежилое здание, жилой дом, многоквартирный дом). Для сооружения назначение указывается на основании сведений проектных или правоустанавливающих документов.

Одновременно необходимо отметить, что по общему правилу основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений и сооружений, определяет градостроительный регламент территориальной зоны ( п. 2 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Границы земельного участка определяются в порядке, установленном ч. 9 ст. 38 Закона о кадастре. Нормы, противоречащие такому порядку, в том числе п. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, не могут применяться ( ч. 8 ст. 47 Закона о кадастре).

Формирование и предоставление земельного участка для строительства в пределах существующей застройки возможно в соответствии со ст. ст. 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, согласно п. 2.1 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории.

Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства в соответствии с п. 3 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации.

Возможность образования земельных участков внутри застроенной территории должна быть изучена, прежде всего, с точки зрения учета интересов жильцов многоквартирных домов, находящихся на земельных участках, границы которых определяются исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, или в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании, а при отсутствии указанных документов - с учетом фактического использования ( ч. 9 ст. 38 Закона о кадастре). При этом необходимо соблюдение требований к образуемым земельным участкам, установленных ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации и положениями местных градостроительных нормативов.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

При этом собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.

В случае если на земельном участке находятся несколько зданий, принадлежащие нескольким лицам, раздел земельного участка возможен. При этом необходимо руководствоваться требованиями гл. I.1 и ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В случае если земельный участок не подлежит разделу, то он может быть приобретен в общую долевую собственность или в аренду в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Размещение объектов капитального строительства на землях общего пользования возможно лишь постольку, поскольку это не препятствует общему доступу на такие земли. Порядок определения разрешенного использования для земельных участков, составляющих земли общего пользования, федеральным законодательством не установлен.

Согласно нормам ст. 72 Конституции Российской Федерации и ст. 3 Федерального закона от 06.10.1999 N 184-ФЗ ''Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации'' о принципах регулирования вопросов, находящихся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, субъекты Российской Федерации в таком случае вправе осуществлять собственное правовое регулирование до принятия соответствующих актов федерального уровня.

По вопросу согласования местоположения границ земельных участков полагаем необходимым отметить следующее.

В соответствии с ч. 1 ст. 39 Закона о кадастре местоположение границ земельных участков подлежит в установленном ст. 39 Закона о кадастре порядке обязательному согласованию с лицами, указанными в ч. 3 данной статьи , в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.

Частью 3 ст. 39 Закона о кадастре установлено, что согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве:

1) собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование);

2) пожизненного наследуемого владения;

3) постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование);

4) аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет).

Таким образом, местоположение границ земельных участков, смежных с земельным участком общего пользования, согласовывается в общем порядке, а от имени собственников выступают уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления.

Вопросы установления и прекращения частных сервитутов в отношении земельных участков регулируются ст. ст. 274 - 276 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Публичные сервитуты устанавливаются в соответствии со ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации.

Особенности государственной регистрации сервитутов установлены ст. 27 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним''.