ПОРЯДОК ПРИВАТИЗАЦИИ ФИЗЛИЦАМИ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И РАСПОЛОЖЕННЫХ НА НИХ ЗДАНИЙ

В случаях, когда законодательством Российской Федерации не регламентирован порядок выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также порядок определения цены выкупа таких земельных участков, применяется общее правило. Так, в соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ ''Об оценочной деятельности в Российской Федерации'' проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 13.11.2009 N Д06-3264.

В соответствии со ст. 1 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 ''О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации'' допускается бесплатная приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. При этом в соответствии со ст. 7 указанного Закона передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым в порядке, установленном Приказом Росрегистрации от 06.08.2007 N 176 ''Об утверждении Методических рекомендаций об особенностях государственной регистрации прав граждан на жилые помещения, приобретаемые на основании договоров передачи в собственность жилых помещений''. При этом следует отметить, что право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся жилые дома, части жилых домов, квартиры (части квартир) и комнаты. При этом жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

В соответствии со ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации под жилищным фондом понимается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. При этом в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется в том числе на государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации), а также муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В соответствии с п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ ''О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации'' со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Данное положение, исходя из смысла указанного пункта, должно распространяться на случаи, когда здание и земельный участок находятся на праве собственности у одного собственника. В случае же, когда здание находится в собственности у муниципального образования, а земельный участок - в государственной собственности, переход права собственности на земельный участок осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации. В этом случае, по мнению Департамента, здание (помещение) приватизируется на основании соответствующего решения органа местного самоуправления, после чего оформляется право собственности на земельный участок.

При приватизации квартир (или комнат в квартире) в многоквартирном доме земельный участок, в соответствии с п. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, приобретается в собственность в порядке, установленном жилищным законодательством. В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации общее имущество, в том числе земельный участок, в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ ''О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации'' в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. При этом с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственникам помещений в многоквартирном доме.

В случае приватизации помещений (комнат) в составе жилого дома право на земельный участок, на котором он расположен, приобретается в порядке, установленном Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ ''О приватизации государственного и муниципального имущества'' (далее - Закон N 178-ФЗ).

В соответствии со ст. 28 Закона N 178-ФЗ приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном ч. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Собственники таких объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке. Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.

При приватизации жилого дома, расположенного на дачном земельном участке, такой земельный участок, в соответствии со ст. 28 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ ''О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан'', может быть предоставлен в собственность без проведения торгов за плату или бесплатно в случаях, установленных федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.