ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ЗАСТРОЙЩИКОМ В СОБСТВЕННОСТЬ РФ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ

В целях исполнения государственных контрактов, предусматривающих передачу жилых помещений в многоквартирных домах в собственность Российской Федерации, застройщику к моменту представления документов на государственную регистрацию права собственности Российской Федерации на жилые помещения (перехода права собственности от ЗАО к Российской Федерации) необходимо обеспечить проведение регистрирующим органом государственной регистрации прав на жилые помещения всех участников долевого строительства и погашение регистрационных записей об ипотеке (ограничении (обременении) права собственности на передаваемые в собственность Российской Федерации жилые помещения).

Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 01.09.2009 N Д23-2826.

В соответствии с ч. 3 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ ''Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации'' (далее - Закон) при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения, если иное не предусмотрено настоящим Законом.

Поскольку принадлежащие застройщику жилые помещения считаются находящимися в залоге у всех участников долевого строительства, погашение соответствующей регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним возможно после государственной регистрации прав всех участников долевого строительства на соответствующие жилые помещения.

Таким образом, до момента государственной регистрации прав всех участников долевого строительства на помещения в многоквартирном доме и, соответственно, погашения регистрационной записи об ограничении (обременении) прав собственности застройщика на помещения (ипотеки, возникшей на основании закона) данные помещения будут обременены правами третьих лиц.

В соответствии с п. 2 ст. 74 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ ''Об ипотеке (залоге недвижимости)'' ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

В случае уклонения участников долевого строительства от государственной регистрации прав собственности на переданные им в соответствии с передаточным актом помещения застройщик вправе обратиться в суд с требованием о понуждении участников долевого строительства осуществить государственную регистрацию прав.

Вместе с тем дополнительно специалисты Минэкономразвития сообщают, что для случаев заключения государственных контрактов в целях переселения граждан из аварийного жилого фонда Федеральным законом от 17.07.2009 N 147-ФЗ ''О внесении изменений в Федеральный закон ''О Фонде содействия реформированию жилищно- коммунального хозяйства'' и Федеральный закон ''Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации'' и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации'' предусмотрено, что на жилые помещения, в отношении которых в соответствии со ст. 20.1 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ ''О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства'' заключены государственные контракты, предусматривающие передачу жилых помещений в многоквартирных домах в собственность субъектов Российской Федерации, не распространяются положения о залоге в пользу участников долевого строительства при государственной регистрации права собственности застройщика на соответствующие помещения.