ПОРЯДОК РЕАЛИЗАЦИИ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА НА ПРИОБРЕТЕНИЕ ПОМЕЩЕНИЯ ПРИ НАЛИЧИИ НЕСКОЛЬКИХ АРЕНДАТОРОВ
Решение о реализации преимущественного права при аренде одного помещения несколькими субъектами предпринимательства необходимо принимать индивидуально по отношению к каждому субъекту малого и среднего предпринимательства - арендодателю и договору аренды. Возможное возникновение в таких ситуациях долевой собственности должно оформляться в порядке, установленном гражданским законодательством Российской Федерации.
Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 24.12.2008 N Д05-5949.
Пунктом 5.3.3 Положения о Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437 (далее - Положение), установлено, что Минэкономразвития России осуществляет в том числе подготовку заключений по проектам нормативных актов, регулирующих отношения субъектов предпринимательской деятельности или их отношения с государством, а также оказывающих влияние на макроэкономические показатели развития страны, в которых дается оценка влияния соответствующих решений на макроэкономические показатели и их последствий для субъектов предпринимательской деятельности. При этом в соответствии с Положением Минэкономразвития России не является органом, уполномоченным осуществлять официальное толкование федеральных законов.
По мнению специалистов Минэкономразвития, предоставляемое арендатору - субъекту малого предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого имущества распространяется на любое количество арендуемых субъектом малого и среднего предпринимательства помещений (договоров аренды) при соблюдении по отношению к каждому помещению требований п. п. 1 , 2 и 4 ст. 3 Закона и одновременном соблюдении по отношению ко всей совокупности помещений норм п. 3 ст. 3 Закона.
По вопросу о порядке установления факта надлежащего перечисления арендной платы за аренду имущества, в отношении которого субъекты малого и среднего предпринимательства наделены преимущественным правом приобретения в соответствии с условиями и порядком, установленными в Федеральном законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ ''Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), необходимо руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), регулирующими вопросы исполнения обязательств (в том числе договорных обязательств).
Так, в соответствии с нормами ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 401 ГК РФ лицо, исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
При решении вопроса об исчислении продолжительности аренды, обусловленном сменой арендатора, считаем, что нормы, установленные Федеральным законом N 159-ФЗ, распространяются исключительно на отношения арендатора, являющегося стороной в данном договоре аренды.
Непрерывное временное владение и (или) временное пользование в течение трех и более лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ (п. 1 ст. 3) предполагает, что на момент вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ:
а) помещение находилось на основании договора во временном владении и (или) временном пользовании предпринимателя, общая продолжительность договоров аренды в письменной форме составляет не менее 3-х лет;
б) имеются в наличии договоры о временном владении и (или) временном пользовании на общий срок не менее 3-х лет, предшествующих вступлению в силу Федерального закона N 159-ФЗ;
в) в течение срока, указанного в п. ''б'' , помещение не находилось во временном владении и (или) временном пользовании иного субъекта хозяйственной деятельности.
