ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, НА КОТОРЫХ РАСПОЛОЖЕНЫ ЖИЛЫЕ ДОМА, ПЕРЕДАВАЕМЫЕ В СОБСТВЕННОСТЬ В СООТВЕТСТВИИ С ЗАКОНОМ РФ ОТ 04.07.1991 N 1541-1
При приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном п. 3 ст. 36 Земельного кодекса. Собственники таких объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке. Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.
Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 15.09.2011 N Д23-3914.
В соответствии со ст. 1 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 ''О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации'' (далее - Закон о приватизации жилищного фонда)допускается бесплатная приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Соответствующие Методические рекомендации были изданы Приказом Росрегистрации от 06.08.2007 N 176. При этом следует отметить, что право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) к жилым помещениям относятся жилые дома, части жилых домов, квартиры (части квартир) и комнаты. При этом жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами ( пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса).
В соответствии с п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ ''О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации'' (далее - Вводный закон) со дня введения в действие Земельного кодекса приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.
В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса граждане, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами.
Таким образом, обратиться за приобретением в собственность земельного участка может только собственник здания, строения, сооружения. В связи с чем приобретение гражданином в собственность земельного участка, на котором расположен жилой дом, возможно только после возникновения у него права собственности на такой жилой дом. Приватизировав жилой дом, гражданин получает возможность либо бесплатно получить земельный участок под домом в случае, когда это определено федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации (например, в соответствии с п. 9.1 ст. 3 Вводного закона, когда жилой дом расположен на участке, предоставленном гражданину на праве постоянного бессрочного пользования), либо выкупить земельный участок по льготной цене в соответствии со ст. 2 Вводного закона, либо приобрести права на земельный участок в соответствии с нормами ст. 36 Земельного кодекса.
Кроме того, в настоящее время принят Федеральный закон от 18.07.2011 N 214-ФЗ ''О внесении изменений в статьи 13 и 14 Федерального закона ''О содействии развитию жилищного строительства'' и отдельные законодательные акты Российской Федерации'', которым предусматривается ряд мероприятий, направленных на стимулирование (упрощение) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
Так, с 01.01.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по льготной цене в соответствии со ст. 2 Вводного закона, в случае если до 01.01.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.
Одновременно упрощается процедура переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Так, кадастровый паспорт земельного участка или кадастровую выписку о земельном участке получает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления самостоятельно, при этом отказ в выдаче кадастрового паспорта или кадастровой выписки не может служить основанием для указанных органов для отказа в принятии решения о предоставлении земельных участков и заключении договора купли-продажи или договора аренды в отношении такого земельного участка.
При приватизации квартир (или комнат в квартире) в многоквартирном доме земельный участок, в соответствии с п. 2 ст. 36 Земельного кодекса, приобретается в собственность в порядке, установленном жилищным законодательством. В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса общее имущество, в том числе земельный участок, в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ ''О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации'' в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. При этом с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае приватизации помещений (комнат) в составе жилого дома право на земельный участок, на котором он расположен, приобретается в порядке, установленном Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ ''О приватизации государственного и муниципального имущества'' (далее - Федеральный закон N 178-ФЗ).
В соответствии со ст. 28 Федерального закона N 178-ФЗ приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.
