В Письме Минфина РФ от 04.07.2007 N 03-11-02/210 разъяснен порядок учета индивидуальным предпринимателем, применяющим УСН, доходов от реализации объектов недвижимости, а также произведенных ранее расходов на их приобретение.
Так, в соответствии с п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации индивидуальными предпринимателями, применяющими упрощенную систему налогообложения, при определении налоговой базы учитываются доходы, указанные в ст. ст. 249 и 250 НК РФ.
При этом следует иметь в виду, что согласно п. 3 ст. 346.11 НК РФ применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности.
В связи с этим при решении вопроса о налогообложении доходов физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (индивидуальных предпринимателей) и применяющих упрощенную систему налогообложения, от продажи принадлежащего им недвижимого имущества, не используемого для предпринимательской деятельности (квартиры, гаража и т.п.), следует руководствоваться положениями гл. 23 ''Налог на доходы физических лиц'' НК РФ.
При реализации индивидуальными предпринимателями, применяющими упрощенную систему налогообложения, объектов недвижимости, приобретенных для дальнейшей реализации, доходы от их реализации подлежат налогообложению в рамках упрощенной системы налогообложения.
Если указанными индивидуальными предпринимателями применяется объект налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, то при определении налоговой базы расходы на приобретение объектов недвижимости, предназначенных для дальнейшей реализации, учитываются в порядке, предусмотренном пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. При этом расходы на приобретение указанных объектов недвижимости, осуществленные физическим лицом до его государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, при определении налоговой базы не учитываются.
При этом необходимо отметить, что при превышении предельного размера доходов, установленного п. 4 ст. 346.13 НК РФ, индивидуальный предприниматель утрачивает право на применение упрощенной системы налогообложения с начала того квартала, в котором допущено указанное превышение.
Если объекты недвижимости приобретены индивидуальными предпринимателями для осуществления предпринимательской деятельности, не связанной с их дальнейшей реализацией, то при определении налоговой базы стоимость таких объектов учитывается в составе расходов в порядке, установленном п. п. 3 и 4 ст. 346.16 и п. п. 2.1 и 4 ст. 346.25 НК РФ.
Согласно п. 4 ст. 346.16 НК РФ в состав основных средств в целях гл. 26.2 НК РФ включаются основные средства, признаваемые амортизируемым имуществом в соответствии с гл. 25 НК РФ.
Расходы на приобретение объектов недвижимости, произведенные физическим лицом до его государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и перехода на упрощенную систему налогообложения, при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому им в связи с применением упрощенной системы налогообложения, учитываться не должны.
