|
Р. Демьянов ОСОБЕННОСТИ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ОРГАНИЗАЦИЙ, АРЕНДУЮЩИХ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ У БЮДЖЕТНЫХ УЧРЕЖДЕНИЙРазделы: НедвижимостьКоммерческие организации весьма часто арендуют недвижимость у бюджетных учреждений. При этом, однако, организация может столкнуться с некоторыми юридическими и налоговыми последствиями. Право сдавать в аренду Имеет ли право учреждение сдавать в аренду имущество, находящиеся на оперативном управлении? Если такое право отсутствует, то согласно статьям 167, 168, 173 Гражданского кодекса (ГК) сделка может быть признана недействительной. Учреждение, имеющее имущество на праве оперативного управления, имеет право распоряжаться данным имуществом, но только в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника имущества и назначением этого имущества (статья 296 ГК). Однако учреждения могут быть ограничены собственником или законом в праве сдавать в аренду недвижимость. Например, муниципальным образовательным учреждениям дополнительного образования детей прямо запрещено сдавать в аренду имущество, закрепленное за ними на праве оперативного управления. Соответственно, учреждение имеет право сдавать имущество в аренду, если такое право прямо предусмотрено законодательством и уставом учреждения и служит достижению целей, для которых оно создано, и соответствует этим целям; либо аренда обеспечивает более рациональное его использование и эффективную организацию основной деятельности учреждения при наличии согласия собственника. Таким образом, арендатору необходимо ознакомиться с уставом учреждения-арендодателя, с тем чтобы убедиться, что в нем отсутствует запрет распоряжаться данным конкретным имуществом и указаны лица, которые уполномочены подписывать договор аренды. Краткосрочная и долгосрочная аренда Долгосрочным считается договор, заключенный на срок более года. Такой договор согласно п. 3 статьи 433 ГК должен быть зарегистрирован. После уплаты регистрационного сбора, который согласно пп. 1 п. 1 статьи 264 Налогового кодекса (НК) уменьшает налог на прибыль, организация должна выиграть торги на заключение долгосрочного договора аренды недвижимости. Для того чтобы поучаствовать в конкурсе, зачастую предприятиям приходится платить опцион. Бухгалтер в налоговом учете вправе включить опцион в прочие расходы, связанные с производством и реализацией, на основании статьи 264 НК, если впоследствии предприятие использует недвижимость, взятую в аренду, в производственных целях и затраты были подтверждены документами, составленными в соответствии с законодательством. В бухгалтерском учете данную плату следует включить в расходы будущих периодов, а затем списывать в течение срока действия договора аренды. Однако обычно договор аренды недвижимости регистрируется достаточно долго, а в это время арендатор уже использует имущество и, соответственно, за него платит. Такие платежи можно отнести к расходам в целях налогообложения прибыли. НДС, уплаченный до регистрации договора, также можно принять к вычету. Для этого необходимо, чтобы:
Если организация арендует помещение у государственных или муниципальных учреждений, тогда согласно п. 3 статьи 161 НК предприятие является налоговым агентом по НДС и фирма самостоятельно удерживает НДС и перечисляет его в бюджет, и только при таком условии оно сможет принять уплаченную сумму НДС к вычету. Вместо одного долгосрочного договора аренды можно заключить несколько краткосрочных договоров, которые не подлежат государственной регистрации. Такой вариант удобен, если аренда предполагается на срок до 5 лет. Если аренда предполагается на более длительный период, то иметь 15-20 договоров аренды с одним контрагентом не очень удобно. В таких ситуациях можно заключить договор аренды на несколько месяцев, но в нем прописать, что при отсутствии возражений сторон договор продлевается на неопределенный срок. По такому договору бухгалтер также вправе включить суммы арендной платы в расходы по налогу на прибыль. Если организация находится на упрощенной системе налогообложения (УСН), то она вправе уменьшить свои доходы на сумму расходов по арендной плате, если затраты экономически оправданны и обоснованы, так как гл. 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК не ставит признание расходов в зависимость от государственной регистрации договора. НДС, уплаченный арендодателю или в бюджет, можно включить в расходы согласно пп. 8 п. 1 статьи 346.16 НК. Нередко арендодатели после сдачи помещения в аренду выставляют организациям счета-фактуры за потребленную электроэнергию, и для бухгалтеров правомерен вопрос о включении данной суммы в затраты и принятии к вычету НДС. Такие нюансы необходимо заранее предусмотреть при заключении договора аренды. Согласно п. 1 статьи 539 ГК по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент - оплачивать ее. Абонентом является лицо, на балансе которого числится объект, потребляющий энергию, т.е. им является арендодатель. Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 №7349/99 арендодатель не может являться энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию для снабжения здания у энергоснабжающей организации. Таким образом, арендодатель не имеет права принять к вычету суммы НДС за потребленную арендатором электроэнергию, предъявленные ему энергоснабжающей организацией, поскольку эту электроэнергию потреблял арендатор. При этом арендатор, компенсируя расходы арендодателя на оплату электроэнергии, не получает счета-фактуры по потребленной им электроэнергии и, соответственно, права на вычет НДС, перечисленного арендатором арендодателю в составе суммы компенсации. Однако компенсационные выплаты арендатор вправе учесть, соблюдая несколько условий. Компенсационные платежи могут быть учтены арендатором в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, на основании пп. 10 п. 1 статьи 264 НК. При этом в договоре аренды должен быть определен порядок оплаты возмещаемых арендатором арендодателю коммунальных платежей и услуг связи. Данные выплаты должны быть включены в состав арендных платежей и их также необходимо отразить в договоре, компенсационные выплаты являются переменной частью арендной платы. В данном случае организация сможет относить эти суммы на прочие расходы, связанные с производством и реализацией. В составе этих расходов будет, соответственно, учтена и сумма НДС, включенная арендодателем в компенсационные выплаты. © Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "Субсчет.ру: теория и практика бухгалтерского учета и налогообложения" при цитировании (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка) |
Налоги: НДС | Налог на прибыль | НДФЛ | ЕСН | Акцизы | НДПИ | Налог на имущество предприятий | Транспортный налог | Налог на игорный бизнес | Земельный налог | УСН | ЕНВД | ЕСХН Бухучет: Учет основных средств | Учет нематериальных активов | Учет вложений во внеоборотные активы | Учет материально-производственных запасов | Учет собственного капитала | Учетная политика организации | Учет расчетов | Бухгалтерская отчетность Документы: Судебная практика по налоговым спорам (ФАС) Кодексы: НК РФ ч.1 | НК РФ ч.2 | ГК РФ ч.1 | ГК РФ ч.2 | ГК РФ ч.3 | ГК РФ ч.4 | ТК РФ Разное: Экономика недвижимости: учебное пособие Виноградов Д.В| - |
