Любая организация может сдавать неиспользуемую ей площадь, находящуюся в собственности, в аренду. То же самое относится и к организациям, применяющим упрощенную систему налогообложения (УСН).
В данной статье рассмотрены особенности определения налоговой базы по единому налогу в связи с применением арендодателем УСН, а также то, с какими трудностями может столкнуться налогоплательщик УСН, сдающий помещение (или здание) в аренду.
Сначала разберемся, имеет ли право арендодатель применять УСН, нет ли каких-либо ограничений в Налоговом кодексе (НК)?
Те лица, которые не имеют права на применение УСН, перечислены в п. 3 статьи 346.12 НК. Перечень не устанавливает невозможности применения спецрежима теми организациями, которые сдают часть своего имущества в аренду.
Однако арендодатель может столкнуться в данном случае с некоторыми трудностями. Так, организация будет вынуждена перейти с УСН на общий режим налогообложения в случае, если по итогам отчетного (налогового) периода ее доходы превысили 20 млн. руб. (п. 4 статьи 346.13 НК). Арендодатель получает арендную плату – нередко сумма арендной платы по итогам налогового периода может превысить установленный лимит.
Поэтому арендодатель для того, чтобы остаться на спецрежиме, должен правильно рассчитать ту сумму арендной платы, которую он получит по итогам года, так, чтобы в сумме с другими доходами, которые он получит от осуществления своей деятельности, общий размер дохода не превысил 20 млн. руб.
Возможно, в данном случае арендодателю придется снизить арендную плату, чего делать уж очень не хочется. Но тут придется выбирать одно из двух: либо получить больший доход в течение года, либо находиться на льготном режиме налогообложения.
Договор аренды зданий отличается от всех других договоров аренды тем, что он обязательно предусматривает прописанную в договоре сумму арендной платы. Отсутствие установленного размера арендной платы в договоре делает согласно п. 1 статьи 654 Гражданского кодекса договор аренды недействительным. При этом в договоре должны быть прописаны способы расчета и порядок уплаты арендной платы.
Арендная плата может быть фиксированной или нет. При этом важным является вопрос порядка уплаты за эксплуатационные расходы (коммунальные платежи, текущий ремонт). Если арендная плата фиксированная, то в случае превышения размера эксплуатационных расходов установленного размера, закрепленного в договоре, арендодателю придется самостоятельно выплачивать разницу превышения.
Еще одна проблема, с которой может столкнуться арендодатель, связана с тем, какой объект налогообложения будет наиболее выгоден ему. Статья 346.14 НК предлагает на выбор два объекта:
- доходы;
- доходы, уменьшенные на величину расходов.
В зависимости от объекта налогообложения налоговая ставка по единому налогу будет соответственно составлять (статья 346.20 НК):
- если объект – «доходы», то 6%;
- если объект – «доходы, уменьшенные на величину расходов», то 15%.
Конечно, с одной стороны, наиболее простым будет учет просто доходов (то есть без расходов). Однако выгодно ли это арендодателю?
Все зависит от условия договора. Условиями договора может быть предусмотрена обязанность осуществления ремонта арендованного объекта за счет средств арендатора. Если, допустим, в договоре установлено, что текущий ремонт выполняет арендатор, а капитальный – арендодатель, то последнему, если он является налогоплательщиком УСН, выгодно исчислять налог с разницы между доходами и расходами, и вот почему. Как правило, капитальный ремонт обходится арендатору-владельцу очень дорого. Использование объекта «доходы минус расходы» позволит уменьшить налоговую базу на сумму расходов на капитальный ремонт, основанием для чего служит пп. 3 п. 1 статьи 346.16 НК.
Следует также сказать вот о чем: арендодатель, применяющий УСН, может лишиться своих клиентов – то есть тем фирмам, которые находятся на общем режиме налогообложения, гораздо выгодней взять в аренду помещение (или здание) у лица, находящегося опять же на общем режиме налогообложения, а не на УСН. Объясним, почему.
Согласно п. 2 статьи 346.11 НК арендодатели, применяющие УСН, не являются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость (НДС). При этом сумма НДС в размере 18% все равно включается в стоимость предмета аренды.
Как известно, лица, являющиеся налогоплательщиками НДС, могут согласно п. 1 статьи 171 НК уменьшить общую сумму налога на установленные налоговые вычеты. В свою очередь, налогоплательщик лишается этого права, если арендодатель применяет УСН, поскольку последний не является плательщиком НДС. Иными словами, арендодатель, находящийся на УСН, лишает арендатора права на получение налогового вычета по НДС.
Это может послужить серьезным препятствием при заключении договора аренды – потенциальный арендатор может отказаться заключать договор.
Если же арендатор так же, как и арендодатель, применяет УСН, то, на каком режиме находится арендодатель, не будет иметь для первого никакого значения, ведь он сам не является плательщиком НДС, а значит, и никакого права на вычеты по данному налогу не имеет.
