САНКТ-ПЕТЕРБУРГ: УСЛОВИЯ ПЕРЕДАЧИ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ В УПРАВЛЕНИЕ ТСЖ
Жилищный комитет Правительства Санкт-Петербурга в письме от 29.11.2005 N 2-4129/05 разъяснил условия передачи многоквартирных домов в управление товариществам собственников жилья.
В соответствии с п. 1 ст. 4 ЖК РФ отношения по поводу управления многоквартирными домами, создания и деятельности ЖСК, ЖК, ТСЖ регулирует жилищное законодательство.
Порядок передачи многоквартирного дома в управление уполномоченной собственниками управляющей организации, в том числе товариществу собственников жилья или иному объединению собственников, установлен распоряжением Жилищного комитета от 01.03.2005 N 21-р "Об утверждении Положения о порядке передачи многоквартирных домов в управление уполномоченных собственниками управляющих организаций".
При передаче многоквартирного дома в управление ТСЖ в порядке, установленном распоряжением Жилищного комитета от 01.03.2005 N 21-р, организации, осуществляющие управление и техническое обслуживание дома, взаимодействуют с избранными в установленном законом порядке органами управления ТСЖ (правлениями или их уполномоченными представителями), которым передают всю техническую и бухгалтерскую документацию на дома при соблюдении следующих условий:
Предъявление протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором ТСЖ было выбрано в качестве способа управления этим домом, с приложением ксерокопий регистрационного листа участников собрания, а также бюллетеней голосования собственников помещений при проведении общего собрания в форме заочного голосования.
Избрание в установленном порядке на общем собрании членов ТСЖ правления и ревизионной комиссии ТСЖ, в том числе избранного на общем собрании членов ТСЖ или заседании правления ТСЖ председателя правления ТСЖ, что подтверждается соответствующими протоколами (общего собрания членов ТСЖ, заседания правления ТСЖ).
В случае создания одного ТСЖ для управления несколькими домами - наличие протокола общего собрания собственников помещений всех многоквартирных домов, проведенного в порядке, установленном ст. 44-48 ЖК РФ. Кроме того, в случае создания одного ТСЖ для управления несколькими домами должны быть соблюдены положения п. 2 ст. 136 ЖК РФ, в соответствии с которым товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры. Создание ТСЖ для управления многоквартирными домами, удаленными друг от друга, расположенными не на общем или соседних земельных участках, противоречит действующему законодательству. Дома в управление таким ТСЖ переданы быть не могут.
При передаче всех функций по управлению многоквартирным домом по договору управления от ТСЖ управляющей организации - наличие договора управления, заключенного между правлением ТСЖ и управляющей организацией, содержащего условие о возложении на управляющую организацию обязанностей правления ТСЖ осуществить действия по приемке многоквартирного дома в управление.
Обращено внимание на то обстоятельство, что формирование повестки дня общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах по выбору способа управления этими домами, а также общих собраний членов ТСЖ должно производиться с учетом положений ст. 44 и ст. 145 ЖК РФ. Принятие решений по вопросам, отнесенным Жилищным кодексом к компетенции общего собрания членов ТСЖ, в том числе по вопросам о выборе членов правления, председателя правления, членов ревизионной комиссии, о передаче функций по управлению домом от ТСЖ управляющей организации, может производиться на общем собрании членов ТСЖ только членами ТСЖ - собственниками помещений, принятыми в ТСЖ в установленном заявительном порядке.
Одновременно отмечается наличие практики заключения договоров управления многоквартирными домами, в которых созданы ТСЖ, лицами, уполномоченными общим собранием собственников помещений в этих домах на подписание таких договоров от лица ТСЖ при отсутствии правления ТСЖ, выбранного общим собранием членов ТСЖ. В этой связи разъясняем, что в соответствии с п. 2 ст. 162 ЖК РФ договоры управления многоквартирными домами, в которых созданы ТСЖ, заключаются органами управления ТСЖ. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не является органом управления ТСЖ, а уполномоченный представитель такого собрания не имеет законных оснований для подписания от имени ТСЖ договоров на передачу функций управления домом от ТСЖ управляющей организации. Согласно пункту 4 ст. 148 ЖК РФ заключение договоров на управление многоквартирными домами, в которых создано ТСЖ, отнесено к обязанностям правления ТСЖ.
Кроме того, Жилищный комитет предлагает рекомендовать правлениям создаваемых ТСЖ открывать расчетные банковские счета в целях достижения прозрачности расходования поступивших из бюджета и от населения финансовых средств по конкретному ТСЖ и обеспечения возможности проверки финансовой деятельности ТСЖ ревизионными комиссиями ТСЖ. При заключении договоров управления многоквартирным домом между правлениями ТСЖ и управляющими организациями ТСЖ вправе поручить управляющей организации осуществлять управление расчетным счетом ТСЖ.
При возникновении спорных вопросов за разъяснениями рекомендуем обращаться в Управление по работе с объединениями собственников жилья Жилищного комитета. Напоминаем также, что по четвергам с 14.00 часов в помещении актового зала (пл. Островского, 11) сотрудниками Жилищного комитета проводятся семинары по вопросам организации и деятельности ТСЖ, для участия в которых приглашаются, в том числе, представители районных администраций и жилищных агентств.
