Subschet.ru: Новости | Статьи | Книги on-line | Журналы on-line | Книги в продаже | Вопрос-ответ | Официальные документы
SUBSCHET.RU
  Везде    Новости    Статьи    Книги on-line    Книги в продаже    Вопрос-ответ    Официальные документы  
Образец для поиска:

Все словоформы  Нечеткий поиск | Советы по поиску | Топ запросы






А. Локтионова

БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ: УЧЕТ У ПРОДАВЦА

Разделы: Бухгалтерский учет основных средств

Купля-продажа недвижимого имущества - это чрезвычайно сложный процесс, имеющий огромное количество тонкостей и вызывающий множество вопросов.

Правоотношения сторон по договору купли-продажи недвижимости регламентируются положениями гражданского законодательства, а именно главой 30 Гражданского кодекса (ГК).

Рассмотрим бухгалтерский учет купли-продажи недвижимости в случае, когда и покупатель и продавец являются юридическими лицами. В связи с этими процесс купли-продажи целесообразно рассматривать с двух сторон:

  • со стороны покупателя;
  • со стороны продавца.

В данной статье рассмотрим бухгалтерский учет у продавца. Бухгалтерский учет у покупателя смотрите в статье: "Бухгалтерский учет купли-продажи недвижимости: учет у покупателя".

Общие правила при купле-продаже недвижимости

Согласно п. 1 статьи 549 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 статьи 551 ГК).

Бухгалтерский учет у продавца недвижимости

Для учета выбытия объектов основных средств предназначены унифицированные формы, утвержденные Постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. №7. Для недвижимого имущества предусмотрена форма №ОС-1а "Акт о приеме-передаче здания (сооружения)":
      ОС-1а.xls

Правила бухгалтерского учета основных средств установлены Положением по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", утвержденными Приказом Минфина от 30.03.2001 №26н, а также Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденными Приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. №91н.

Для признания актива объектом основным средством необходимо единовременное выполнение условий, предусмотренных п. 4 ПБУ 6/01:
  • использование в производстве продукции (выполнении работ, оказании услуг) либо для управленческих нужд;
  • использование в течение длительного времени (срок полезного использования - свыше 12 месяцев);
  • не предполагается последующая перепродажа актива;
  • способность приносить доход в будущем.

При продаже здания все эти условия перестают выполняться в момент передачи этого здания покупателю, т.е. в момент подписания акта приема-передачи. Поэтому именно на основании договора купли-продажи и акта приема-передачи продавец должен признать в бухгалтерском учете выбытие основного средства и исключить объект недвижимости (здание) из состава основных средств или доходных вложений.

С первого числа следующего месяца прекращается и начисление амортизационных отчислений.

Согласно п. 30 ПБУ 6/01 если списание объекта основных средств производится в результате его продажи, то выручка от продажи принимается к бухгалтерскому учету в сумме, согласованной сторонами в договоре.

Одним из условий признания выручки (поступления от продажи) в бухгалтерском учете является переход права собственности на товар от продавца к покупателю. Поскольку при продаже недвижимости дата перехода права собственности определяется датой государственной регистрации, то продавец может признать выручку от продажи недвижимости в бухгалтерском учете только на дату государственной регистрации перехода прав на имущество. До момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю продавец здания продолжает оставаться его собственником.

Следовательно, с момента подписания акта приема-передачи недвижимого имущества до даты государственной регистрации продавец должен продолжать учитывать недвижимость на своем балансе. Однако возникает вопрос, какой счет при этом должен быть использован? Законодательство на данный вопрос ответа не дает.

Полагаем следующее: любое имущество, которое предназначено для продажи (в том числе и объект недвижимости), представляет собой товар. Значит, для обобщения информации о движении отгруженных товаров, выручка от продажи которых определенное время не может быть признана в бухгалтерском учете, предназначен счет 45 "Товары отгруженные". До момента регистрации перехода к покупателю права собственности на недвижимость собственником данной собственности является продавец.

С 1 января 2006 г. моментом определения налоговой базы по НДС признается более ранняя из двух дат:
  • дня отгрузки товаров (работ, услуг), передачи имущественных прав;
  • дня оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав (п. 1 статьи 167 НК).

В случаях если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях уплаты НДС приравнивается к его отгрузке (п. 3 статьи 167 НК). При продаже недвижимости датой отгрузки следует считать дату госрегистрации права собственности. А деньги, поступившие от покупателя до этой даты, являются по сути авансом, который включается в налоговую базу продавца в том периоде, когда он был получен (п. 1 статьи 154 НК).

      Пример
Организация продает объект недвижимости, стоимость которого составляет 4520000 руб., включая НДС – 520000 руб. Первоначальная стоимость здания составляет 3400000 руб., начисленная за период эксплуатации амортизация - 400000 руб.
    1. Отражение выручки по договору купли-продажи здания:
    Д 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" – К 91 "Прочие доходы и расходы" субсчет 91.1 "Прочие доходы":
      3540000 руб.

    2. Отражение остаточной стоимости здания:
    Д 91 "Прочие доходы и расходы" субсчет 91.2 "Прочие расходы" - К 45 "Товары отгруженные":
      3000000 руб.

    3. НДС со стоимости проданного здания начислен к уплате в бюджет:
    Д 91 "Прочие доходы и расходы" субсчет 91.2 "Прочие расходы" - К 68 "Расчеты по налогам и сборам" субсчет 68.2 "Налог на добавленную стоимость":
      520000 руб.

    4. НДС, начисленный с предоплаты, принят к вычету:
    Д 68 "Расчеты по налогам и сборам" субсчет 68.2 "Налог на добавленную стоимость" – К 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками":
      520000 руб.






        © Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "Субсчет.ру: теория и практика бухгалтерского учета и налогообложения" при цитировании (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)


  Рубрикатор

Налоги:
НДС | Налог на прибыль | НДФЛ | ЕСН | Акцизы | НДПИ | Налог на имущество предприятий | Транспортный налог | Налог на игорный бизнес | Земельный налог | УСН | ЕНВД | ЕСХН

Бухучет:
Учет основных средств | Учет нематериальных активов | Учет вложений во внеоборотные активы | Учет материально-производственных запасов | Учет собственного капитала | Учетная политика организации | Учет расчетов | Бухгалтерская отчетность

Документы:
Судебная практика по налоговым спорам (ФАС)

Кодексы:
НК РФ ч.1 | НК РФ ч.2 | ГК РФ ч.1 | ГК РФ ч.2 | ГК РФ ч.3 | ГК РФ ч.4 | ТК РФ

Разное:
Экономика недвижимости: учебное пособие Виноградов Д.В| -

  Новости

Закрытие ИП: варианты

НДС: услуги по буксировке плавучих морских установок, оказываемых за пределами РФ

НДФЛ: выплата управляющей организацией вознаграждения членам и председателю совета многоквартирного дома за счет собственников помещений

УСН: учет прибыли управляющим товарищем инвестиционного товарищества

Применение ЕНВД при реализации приобретенных у физлиц ювелирных изделий из золота по договорам розничной купли-продажи

Налоги при продаже унаследованного автомобиля

НДФЛ: доходы в виде гранта на проведение научных исследований по договору, заключенному с Российским научным фондом

Налог на прибыль: учет платежей через «Платон»

Акцизы: налоговые вычеты при розливе в бутылки приобретенного коньяка

НДФЛ: продажа вторсырья

НДФЛ: предоставление опекуну стандартного вычета в двойном размере

Все новости >>


  Статьи

Перерасчет земельного налога, уплачиваемого физлицами

Процедура лицензирования МЧС: назначение и этапы

Арендатор, победившего в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, вправе осуществлять строительство на данном земельном участке

ЕНВД: монтаж пластиковых окон

Налог на прибыль: учет расходов на рассылку смс-сообщений рекламного характера

Порядок проведения банком идентификации клиента

Представление налоговой отчетности по НДС филиалами и представительствами иностранных организаций, состоящими на учете в налоговых органах

Налогообложение НДС в РФ услуг по созданию и размещению рекламно-информационных материалов в печатных изданиях, на радио и телевидении, приобретаемых представительством российской организации, состоящим на налоговом учете в Республике Казахстан, у казахстанской организации

Все статьи >>


  Официальные документы

Об НДФЛ при получении подарков от организаций и ИП. Письмо Минфина России от 31.03.2016 N 03-04-09/18292

Об увеличении размера суточных, освобождаемых от НДФЛ, при оплате работодателем командировочных расходов. Письмо Минфина России от 25.12.2015 N 03-04-06/76407

О нулевой ставке НДС на услуги по авиаперевозкам в Республику Крым. Письмо Минфина России от 25.12.2015 N 03-07-03/76154

О порядке перехода на уплату ЕНВД. Письмо ФНС России от 28.12.2015 N ГД-18-14/1644

О подписании налоговой декларации (расчета) представителем юрлица. Письмо Минфина России от 25.11.2015 N 03-01-11/68574

О применении перечня государств и территорий, не обеспечивающих обмена информацией с РФ, в целях налогообложения прибыли КИК и добровольного декларирования физлицом имущества. Письмо ФНС России от 14.10.2015 N ОА-3-17/3833@

О выставлении счетов-фактур по договору долгосрочной аренды транспортных средств. Письмо Минфина России от 06.04.2015 N 03-07-14/19170

Все официальные документы>>





Рейтинг@Mail.ru

Subschet.ru: Новости | Статьи | Книги on-line | Журналы on-line | Книги в продаже | Вопрос-ответ | Официальные документы | Закладки | Copyright © 2005-2014