Жилищные сертификаты представляют собой особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью.
Положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов утверждено Указом Президента РФ от 10.06.1994 №1182 (Положение).
Выпуск (эмиссия) жилищных сертификатов
Жилищные сертификаты удостоверяют право их собственника:
во-первых, на приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов в порядке и на условиях, установленных Положением и условиями эмиссии;
во-вторых, получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.
Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата устанавливается при его выпуске и остается неизменной в течение установленного срока действия жилищного сертификата.
Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата.
Номинал жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте. При этом минимальный номинал жилищного сертификата, выраженный в единицах общей площади жилья, не может быть установлен менее 0,1 кв. метра.
Жилищный сертификат должен иметь определенный срок действия.
В качестве эмитентов жилищных сертификатов могут выступать юридические лица, зарегистрированные на территории РФ. Они должны иметь:
права заказчика на строительство жилья;
отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилье, являющееся объектом привлечения средств.
Эмитентами жилищных сертификатов могут также выступать юридические лица, которым в установленном порядке переданы все указанные права.
Эмитент сертификатов несет от своего имени обязательства по ним перед собственниками жилищных сертификатов.
Эмитентами жилищных сертификатов не могут выступать следующие юридические лица:
банки;
кредитные учреждения;
товарные и фондовые биржи.
Объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженный в единицах общей жилой площади) не может превышать размера общей площади строящегося эмитентом жилья, являющегося объектом привлечения средств.
Жилищные сертификаты могут быть выпущены в одной из форм, предусмотренных Федеральным законом от 22 апреля 1996 г. №39-ФЗ "О рынке ценных бумаг" (Закон). При этом их формы должны быть определены в решении об их выпуске.
В соответствии со статьей 16 Закона эмиссионные ценные бумаги могут быть именными или на предъявителя.
Именные эмиссионные ценные бумаги могут выпускаться только в бездокументарной форме, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами. Эмиссионные ценные бумаги на предъявителя могут выпускаться только в документарной форме.
На каждую эмиссионную ценную бумагу на предъявителя ее владельцу выдается сертификат. По требованию владельца может выдаваться один сертификат на две и более приобретаемые им эмиссионные ценные бумаги на предъявителя одного выпуска.
Сертификат эмиссионных ценных бумаг на предъявителя должен содержать следующие реквизиты (статья 18 Закона):
полное наименование эмитента, место его нахождения и почтовый адрес;
вид, категорию (тип) эмиссионных ценных бумаг;
государственный регистрационный номер выпуска эмиссионных ценных бумаг и дату государственной регистрации, а в случае, если в соответствии с Законом выпуск (дополнительный выпуск) эмиссионных ценных бумаг не подлежит государственной регистрации, - идентификационный номер и дату его присвоения;
права владельца, закрепленные эмиссионной ценной бумагой;
условия исполнения обязательств лицом, предоставившим обеспечение, и сведения об этом лице в случае выпуска облигаций с обеспечением;
указание количества эмиссионных ценных бумаг, удостоверенных данным сертификатом;
указание общего количества эмиссионных ценных бумаг в данном выпуске эмиссионных ценных бумаг;
указание на то, что эмиссионные ценные бумаги являются эмиссионными ценными бумагами на предъявителя;
подпись лица, осуществляющего функции исполнительного органа эмитента, и печать эмитента.
Помимо обязательных реквизитов, перечисленных выше, жилищный сертификат на предъявителя согласно п. 7 Положения должен содержать следующие обязательные реквизиты:
наименование "жилищный сертификат";
срок действия жилищного сертификата;
размер общей площади жилья, оплаченной при приобретении одного жилищного сертификата;
общий объем эмиссии жилищных сертификатов данной серии;
схему индексации номинальной стоимости жилищного сертификата при его выкупе эмитентом;
предварительные условия договора купли-продажи квартиры, который обязуется заключить эмитент с собственником определенного количества жилищных сертификатов, дающего право на приобретение квартиры, с установленными характеристиками;
порядок согласования дополнительных и окончательных условий будущего договора купли-продажи квартиры, которые заранее не определяются в жилищном сертификате, в том числе указание на срок, в течение которого эмитент должен давать ответ на разногласия по условиям договора, в случае возникновения этих разногласий;
условия, дающие право владельцу сертификата заключить договор на покупку квартиры (в том числе, дату, раньше которой жилищный сертификат не может быть предъявлен эмитенту владельцем с требованием о заключении договора; минимальное количество сертификатов, дающее право требовать заключения договора купли-продажи квартиры и порядок ее оплаты; срок исполнения эмитентом жилищного сертификата обязанности по передаче квартиры собственнику жилищных сертификатов;
полное наименование банка (банков), контролирующего целевое использование привлеченных средств.
Внимание! Отсутствие какого-либо реквизита делает жилищный сертификат недействительным.
Реализация прав владельцев жилищных сертификатов и обращение
Собственник жилищных сертификатов, соответствующих не менее 30% общей площади квартиры определенного типа, имеет право на заключение с эмитентом договора купли-продажи на приобретение при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры.
Эмитент обязан при предоставлении ему жилищных сертификатов их собственником:
во-первых, заключить договор купли-продажи квартиры с собственником, представившим необходимое количество жилищных сертификатов и требование о заключении договора;
во-вторых, погасить жилищный сертификат по номинальной стоимости.
При этом номинальная стоимость рассчитывается в соответствии со схемой индексации номинальной стоимости жилищного сертификата в течение 7 банковских дней с момента обращения собственника жилищных сертификатов, имеющего жилищных сертификатов меньшее количество, чем соответствующих 30% общей площади квартиры определенного типа, а собственника жилищных сертификатов, имеющего любое количество их, - с требованием об их погашении.
В случае если погашение жилищных сертификатов не может осуществить непосредственно эмитент, то погашение на тех же условиях в установленном договором купли-продажи порядке обязан произвести поручитель (гарант). Эмитент обязан иметь договор, по которому поручитель (гарант) обязуется выплатить собственнику сертификата денежные средства в случае неисполнения эмитентом своих обязательств. Поручителем (гарантом) может выступать банк или страховая компания.
Запрещается вносить и принимать жилищные сертификаты в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ.
Жилищные сертификаты могут обмениваться на жилищные сертификаты новой серии, если таковые выпущены. При этом не допускаются:
изменения соответствия жилищных сертификатов оплаченной общей площади жилья определенного типа и местоположения;
взимание эмитентом дополнительных сборов с владельцев жилищных сертификатов.
Сделки с жилищными сертификатами, в том числе договоры купли-продажи, должны совершаться в простой письменной форме.
Передача жилищных сертификатов осуществляется в соответствии с законодательством о ценных бумагах.
